유정복 인천시장(사진 오른쪽 두 번째)의 지난달 동구 연두방문 모습. 동구는 이 자리에서 뉴스테이의 추가 지정을 요구했다. 현재 동구에는 1만여 규모의 사업이 진행 중이다. ⓒ인천시

 
동구 송림초교 주변구역과 부평구 십정2구역 등 당초 주거환경개선사업 혹은 재개발사업 구역이었던 곳이 부동산 경기 한파로 출구전략을 찾지 못하고 있는 가운데, 그 돌파구를 뉴스테이에서 찾으려 했던 곳에서 민간개발의 영역을 극복하지 못해 생기는 보상가 논란의 문제가 불거지고 있다.
 
그런데 지난 2015년 도화지구를 시작으로 뉴스테이의 급격한 증가세가 심상찮다. 과연 인천지역에서 진행되고 있는 뉴스테이 사업 전체는 모두가 준공을 전제했을 때 수요에 맞아가고 있는 것일까.
 

◆ 이미 ‘과포화’된 인천 뉴스테이, 시민 공간까지 빼앗았다

인천지역 뉴스테이에서 보상가 논란보다 더 결정적인 문제는, 결과적으로 ‘너무 과다하게 진행되고 있다’는 것이다. 지난 2015년 9월 도화구역 뉴스테이 2,105 세대의 공급에 대한 경쟁률이 괜찮은 결과를 나타내자, 인천시는 우후죽순격으로 뉴스테이 개발 지구를 확대하기 시작했다.
 
이한구 인천시의회 의원은 지난 2015년 행정사무감사 당시 이 문제를 두고 “도시공사가 자신들이 애물단지처럼 갖고 있는 하버파크호텔을 관광공사로 억지 출자하면서 선학·남동경기장 부지들을 교환받고, 해당 부지는 이미 경기장 기능을 겸비한 시민 여가공간과 관광테마시설 등을 마련하자는 방안으로 결정이 됐음에도, 도시공사가 의회의 협의과정도 없이 이를 뉴스테이 사업으로 일시에 둔갑시켜 시민 여가공간을 빼앗았다”고 질타했다. <인천in 2015년 11월 24일 보도 ‘시민 위한 경기장 주변 부지를 빼앗아 도시공사 사업한다?’>
 
시민들의 여가 공간까지 뛰어들어 조성하겠다고 밝힌 뉴스테이는 도화지구 이후로도 상당하다. ▲서창지구(택지개발) 1,209세대 ▲청천2구역(재개발) 3,197세대 ▲주안 2·4동 재정비촉진지구 미추8구역(재개발) 2,082세대 ▲영종하늘도시(경제자유구역) 1,318세대 ▲동인천 르네상스 프로젝트(재정비촉진지구에서 뉴스테이 공급촉진지구 전환 추진) 5,081세대(전체 5816 세대 중 735세대 원주민 분양) ▲금송구역(재개발) 2,320세대에, 앞에서 언급한 십정2구역 3,429세대 ▲송림초교주변구역 1,627세대(이하 주거환경개선)까지 이미 2만 세대를 넘긴 상황이다.

 

전도관구역 전경. 이곳 역시 인천 동구 관내에서 뉴스테이 사업이 진행되고 있다. ⓒ한국학중앙연구원
 
◆ ‘감당 못할 정도’로 사업구역 너무 많은 동구
 
특히 동구의 넘쳐나는 사업구역은 큰 문제다. 동구 전체의 인구가 올해 초 기준으로 7만 명을 겨우 넘어서는 상황에서 이미 동구 관내에서만 1만 가구 규모의 뉴스테이 연계형 정비사업이 추진되고 있기 때문. 그럼에도 동구는 지난 28일 유정복 시장의 연두방문 시 송림동 서림구역(1만 9,477㎡)과 송현1·2차아파트구역(5만 627㎡) 등 2곳에 대해 뉴스테이 후보 구역의 추가 지정을 요구했다.
 
동구는 장기간 정비사업이 지연돼 재산권 행사도 제한되면서 주거환경이 열악해졌고 노후 건물에 대한 안전사고 위험도 커졌다며 최대한 빠르게 정비사업을 추진해야 한다는 입장에 있다. 
 
한 전문가는 “인천 전체로 봤을 때도 뉴스테이 수요는 1만 가구 내외 수준으로 예상하고 있다”라며 “이미 많은 건설업계 관계자들이 인천의 뉴스테이 공급과 수요의 불균형과 사업에 필요한 자금 조달 등의 문제를 심각하게 바라보고 있다”고 전했다.

 
◆ ‘뉴스테이’ 대신 ‘주민 참여형’ 적극 도입할 필요 있다
 
인천이 뉴스테이에 사활을 거는 상황과 달리, 수 년 전부터 서울시가 박원순 시장 주도로 이끄는 ‘주민참여형 도시재생사업’의 내용은 인천시민들이 충분히 주목을 할 만한 부분이 있다.
 
지난 2012년 서울시는 서울 구로구 온수동과 도봉구 방학동 일부에 대해 “낡은 건물을 전면 철거하는 대신, 마을 역사와 환경을 그대로 두고 공공기반시설을 정비하거나 신설하고 개인이 기존 주택을 리모델링하는 방식으로, 주민이 발전 방향을 잡으면 시와 전문가가 그림을 잡아주고 구체화해주는 방향으로 사업을 추진하겠다”고 밝힌 바 있다.
 
이를 통해 주민 공동이용 시설과 공원, 방범 및 안전장치 등이 설치돼 구로구 온수동의 경우 지난 2015년 경 이들 일대가 새단장을 마치고 현재 지역 주민으로 구성된 공동체운영회가 카페와 도서관 등을 직접 운영하며 마을 색깔을 잡아나가고 있는 것으로 알려져 있다. 이미 서울시가 이런 방향으로 도시개발을 시행했거나 하고 있는 곳이 10곳이 넘는 상황이다. 그만큼 반응이 좋았다는 게 서울시의 이야기.
 
그런데 서울시의 이러한 도시재생사업 역시 ‘빠르다’고는 할 수 없다. 이같은 개발방식은 이미 유럽은 물론 이웃나라 일본 등 선진국에서 일찍부터 진행되고 있었던 상황이다. 여전히 전면 철거 후 개발방식만을 고수하는 인천시와 관련 공직자들이 검토해야 할 필요가 있다. 실제 일부 건축업자들의 경우 인천시가 마음만 먹으면 서울시 혹은 일본에서 진행됐던 도시재생의 방식이 충분히 할 수 있는 일이라고 지적하기도 했다.
 
인천지역에서 활동하는 한 건축가는 “주민참여형 도시재생의 방법은 기존 재개발 및 재건축 등 도시정비사업이 낳은 폐단에 대한 좋은 대안이라는 점이 사실 국내에서도 수 년 전부터 인정돼온 상황”이라면서 “주민 스스로가 아파트 한 채 더 생긴다는 등의 허황된 꿈을 버리고 지자체 차원에서도 독려한다면, 인천에서도 얼마든 가능한 사업의 방향”이라고 조언했다.

 

주민참여형 도시재생사업이 성공적으로 이루어진 일본 쿠라시키 마을의 여러 전경들. (사진 출처 = 인천문화재단 55회 목요문화포럼 자료 중에서.)