십정2구역 전경. ⓒ유광식
 
뉴스테이로 전환돼 사업이 진행 중인 십정2구역 재개발사업에 주민들이 불안을 감추지 못하고 있다. 인천시가 최근 “잘 되고 있다”는 보도자료를 내기까지 했지만 주민들은 믿을 수 없다는 반응이다.
 
25일과 26일 정비업계에 따르면 십정2구역 뉴스테이 사업자인 ㈜마이마알이 측이 해당 사업을 포기할 수도 있다는 진단이 업계 내에서 나온 것으로 알려졌다. 특혜 및 위법 여부를 놓고 논란이 커지자, ‘기업 신뢰도’가 결정적인 정비업체로서 마이마알이가 이를 부담스러워 할 수 있다는 것이다.
 
십정2구역은 과거 LH공사가 2007년 사업시행 인가를 받았으나 사업성 등을 이유로 손을 놓은 바가 있다. 이후 박근혜 정부로부터 뉴스테이 바람이 불어 온 지난 2015년부터 인천시가 이 구역에 뉴스테이 방식을 접목하려는 시도를 하고 여기에 그해 말 경 마이마알이(당시 스트래튼알이)가 시의 컨설팅 부탁을 받아 별도의 SPC(인천십정2뉴스테이유한회사)를 설립하고, 펀드와 관리처분을 활용해 뉴스테이 사업에 대한 전체 틀을 짜면서 활로가 열리는 듯했다. 당시 십정2구역은 ‘국내 최초로 뉴스테이와 주거환경개선사업이 결합한 형태’로 알려지며 큰 이슈가 되기도 했다.
 
문제는 절차와 관련해서 위법 논란이 나오고 여기에 기한 내 사업자가 계약 이행을 하지 못한 점, 그리고 특혜 시비 등이 얼룩지면서 논란이 커졌다는 점이다. 가장 대표적인 사례가 인천도시공사가 마이마알이 대신 보증을 서줬다는 의혹이 나오면서 지방공기업법 등을 위반했다는 지적이었다.
 
지난해 2월 마이마알이는 인천도시공사와 십정2구역과 관련해 본계약을 맺고 계약금 1천억 원을 도시공사(정확히는 마이마알이의 컨설팅에 따라 설립된 별도 SPC)에 입금한 바 있다. 이 본계약에는 뉴스테이 사업이 좌초될 경우 인천도시공사가 마이마알이(SPC)에 매매대금 및 이자를 반환한다는 조건도 있었다. 이후 마이마알이는 같은 해 5월 중도금 1천억 원을 추가로 납부했다. 이 과정에서 마이마알이는 자금조달을 위해 두 차례 자산유동화증권을 발행했다.
 
본계약 당시 IBK투자증권, 중도금에 NH투자증권이 각각 자산유동화 기업어음(SPC가 자산담보부채권 일종의 매출채권, 부동산, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음. ABCP가 이를 뜻하는 약어다)의 인수약정기관으로 참여해 1천억 원씩의 자금을 끌어와 마이마알이에 투자한 방식으로 진행됐던 것이다.
 
그런데 한국신용평가보고서에 매매대금 반환기관은 마이마알이가 아닌 인천도시공사로 적시돼 있다. 이를 두고 인천도시공사 노조와 시민단체 일부가 이를 위법으로 해석해 여론을 모으면서 논란이 시작됐다. 지방공기업법(2015년 개정)에 따르면 인천도시공사는 채무 상환 보증이 포함된 계약이나 공사의 자산 매각 시 환매가 조건이 되는 계약, 주택 건설 혹은 토지개발 등 사업에서 미분양 자산에 대한 매입 확약을 포함한 계약 등을 할 수 없도록 돼 있기 때문이다.
 
이에 대해 인천도시공사 측은 “자본금이 적은 회사가 두 차례에 걸쳐 2천 억 원이라는 큰 돈을 조달한 것을 공사가 보증을 섰다고 보는 것으로 보이는데 우리는 보증을 선 바 없고 의혹에 대해서는 지난해 8월과 올해 이달 두 번이나 법률자문을 얻어 보증을 제공했거나 신용을 공여했다고 볼 수 없다는 답을 이미 확보했다”고 말했다. 또 “마이마알이는 이번 사업에 대한 컨설팅 지원 업체로 SPC를 통해 자금을 조달하는 방식으로 이 또한 지방공기업법을 위반한 것이 아니라는 유권해석이 이미 국토교통부로부터 내려온 만큼 문제가 없다”며 맞서고 있다.
 

올해 1월 십정2구역 관리처분총회가 열린 열우물경기장에서 사업에 반대하는 주민들이 농성하며 대치하던 모습. ⓒ윤성문
 
또 지난해 12월서부터 해당 사업이 진행되지 못할 수도 있다는 보도가 나오면서 주민들의 우려도 높아지고 있다. 인천도시공사가 관리처분계획인가 등 계약조건을 완료하지 못했기 때문에 계약 해지 사유가 발생했던 것. 해당 계약에는 계약 이후 1년 이내로 관리처분인가를 받고 임대사업자가 부동산 펀드 조성(관리처분인가 이후부터 가능)을 해야 한다는 이행 내용이 명시돼 있었고 이 내용을 이행하지 못할 경우 계약은 ‘자동해지’가 되도록 되어 있었다.

이를 전제하면 보통 부동산 펀드를 조성하는 데에 걸리는 시간이 약 60일 정도임을 감안해, 지난해 12월 초 관리처분인가를 받고 1년 이내인 2월 초까지 펀드 조성을 마감해야 한다는 계획이 서 있었지만 자산평가액에 대해 반대하는 주민들의 비율이 적지 않아 12월 당시 관리처분인가를 받지 못해 해를 넘긴 올해 초 관리처분총회에서 과반 찬성으로 통과됐던 바가 있다.
 
만약 계약해지에 이르러도 손해는 인천도시공사가 볼 수 밖에 없다. 본계약에는 뉴스테이 사업이 좌초될 경우 인천도시공사가 마이마알이(별도 SPC)에 매매대금 및 이자를 반환한다는 조건도 있기 때문에, 마이마알이로서는 절실할 이유가 사실 별로 없다.
 
우여곡절 끝에 올해 2월 계약을 연장키로 했으나 마이마알이 내부에서는 사업에 대해 일종의 ‘곱지 못한 시선’이 있는 것으로 확인되고 있다. 위법 및 특혜 여론이 불거져 결국 감사원 조사가 진행되고 있으며 검찰에도 최근 고발장이 접수된 것으로 확인됐기 때문이다. 

이를 두고 한 정비업계 관계자는 “마이마알이가 ‘기업 신뢰도가 사업에 중요한 정비업체’임을 감안할 때 부담이 클 수 밖에 없고 이를 감안하면 사업에서 손을 떼고 싶을 것 같다”면서 “계약내용에도 사업이 주저앉는다고 마이마알이가 손해 볼 것이 없는 상황에서 더 그러고 싶을 게 아니냐”고 의견을 말하기도 했다.
 
마이마알이 측은 이를 강하게 부인하고 있지만 고민이 없지는 않은 것으로 확인되고 있다. 정비업계의 다른 한 관계자는 “지역 차원의 숙원사업에 대해 마이마알이 측이 그만두겠다는 얘기를 직접 한 바는 없다고 한다. 그러나 특혜나 위법 시비 등 여러 논란 때문에 회사 피해가 커진 부분은 있다고 들었다”고 전했다.

한편 주민들은 보름여 남은 세 번째 펀드 조성 마감일을 신뢰할 수 있을지에 대해 회의적인 시각이 많은 것으로 나타나고 있다. 또 올해 초 관리처분인가가 총회서 통과됐지만 주민들 중 적지 않은 수가 이후에도 불안감을 떨치지 못하고 있는 상황이다. 주민들 입장에선 사업자로부터 부동산 매매대금도 받지 못했는데 어떻게 그걸 믿고 집문서와 인감도장을 내줄 수 있겠냐는 것이다.
 
십정2구역의 한 주민은 “사업자의 자금 조달이 그렇게 잘 안 되고 있는 상황에서 주민들 상당수가 이를 감지하고 있는데, 시가 뉴스테이가 문제없이 순항한다는 보도자료를 낸 것은 시가 사업자 편에 서고 있다는 것을 드러낸  것이기에 앞으로 시의 발표나 행정에 대해 신뢰할 수 없을 것 같다”고 말하기도 했다.