다세대주택이 많은 지역들은 무엇이 문제인가?
(5) 인천의 다세대주택 - 윤현위 / 자유기고가·지리학박사
2017-08-31 윤현위
지난번 자료와 지도로 보는 인천에서 인천의 주택 유형에 관해서 말씀을 드린 적이 있다. 주택법에 공식적으로 제도화된 주택은 크게 단독주택, 아파트, 다세대주택, 연립으로 나눌 수 있다. 단독주택을 제외한 나머지 세 가지 주택은 모두 공동주택이다. 오늘은 이 중에서 우리가 흔히 빌라라고 부르는 다세대주택에 대해서 좀 더 세부적으로 논의해보자 한다.
다세대주택이 우리나라 전체 주택에서 차지하는 비율은 약 11%정도 된다. 그런데 인천과 서울은 그 비율이 20%가 넘는다. 인천과 서울을 제외한 대도시 중에서 다세대주택의 비율이 10% 넘는 도시는 없다. 아마도 그 동안 수도권으로 많은 인구가 유입된 결과물이 아닐까 생각된다. 다세대주택은 아파트보다 짓는데 시간이 훨씬 적게 걸릴 뿐만 아니라 규모도 작기 때문에 인허가 과정도 비교적 간소하기에 아파트의 신축이나 재건축에 비해 더 빨리 만드는 것이 가능했다.
다세대주택이 처음 건축법으로 등장한 것은 1984년이고 통계상에 집계되기 시작한 것은 1990년인데, 다세대주택이 만들어지는 속도가 빨라지는 것은 통계상에서도 확인할 수 있다. 1990년 인구주택총조사에 따르면 우리나라의 전체 다세대주택에 거주하는가구는 115,349호였으며 2015년 인구주택총조사에서 다세대주택에 거주하는 가구는 모두 1,898,090호로 나타났다. 1990년부터 2015년까지 기간별로 증가율의 차이는 있지만 계속적으로 증가해 1990년보다 약 16.5배 증가하였다. 같은 기간에 단독주택과 연립주택의 주택재고량은 오히려 감소하였고 같은 기간 아파트의증가율이 약 6배라는 점을 감안하다면 다세대주택의 증가세는 매우 빠르다.
인천에는 어디에 다세대주택이 몰려 있을까? 지난 편에서는 단순히 많은 지역들을 백분율로 환산하여 나타냈지만 이번에는 주변 지역과의 고려를 통한 공간통계를 이용하여 다세대주택 밀집지역을 도출해봤다.
주변지역과 고려해서 다세대주택의 밀도가 높다고 판단되는 지역은 지도에서 검은색으로 표시된 지역들이다. 중구와 남구의 대부분, 남동구에서는 간석동, 만석동, 부평에서는 부평1~2동 등이 여기에 해당된다. 대부분 아파트단지가 적은 각 구에서 오래된 동네들이다.
인천에 있는 다세대주택의 건축물대장을 모두 살펴보았는데, 그 내용이 앞에 표로 정리되어 있다. 인천의 다세대주택들 중에 72.2%는 반지하층을 보유하고 있고, 세대주와 주차장 수를 나눈 수치가 1.0미만인 다세대주택은 59.3%이다. 반지하는 다세대주택이 도입되면서 공식화되었는데 현재에는 반지하주택이 줄어들고 있는 추세이다. 필로티가 증가하고 있기 때문이다. 주차면수가 1.0이상이라는 것은 한 세대별로 한 개의 주차장을 쓸 수 없는 집들이 더 많다는 것을 의미한다.
건폐율은 건축면적과 대지면적의 비율이라고 생각하면 쉽다. 용도지역상 우리나라 주택의 건폐율은 대부분 60%이다. 다세대주택에서 건폐율이 60% 이상인 주택비율이 상당수인 것은 다세대주택에 대한 규제가 계속적으로 완화되었기 때문이다. 건폐율이 높아지면 다세대주택 사이의 거리가 좁아진다. 주거환경이 좋다고 말하기 어렵다.
구월4동 다세대주택 전경
다세대주택간 이격거리 가로변에 방치된 쓰레기들
위에 사진들을 보면 특별하지 않은 전형적인 다세대주택 밀집지역의 모습이다. 다세대주택의 건물 주동간격이 매우 좁다. 이전의 단독주택들이 그냥 층수가 높아졌고, 아파트단지처럼 공동으로 쓰레기를 처리할 수 있는 시설도 거의 없다. 이 문제는 새로 지어진 빌라도 마찬가지다. 혹시 밤에 거리를 걷다가 인도의 가로수변에 쓰레기더미가 쌓여 있는 모습을 보신 적이 있는지, 그 이유가 바로 여기에 있다.
아주 일부의 간선도로를 제외하고 3차선이나 4차선에 불법주차가 많아진 것은 주거지역에 충분한 주차시설이 마련되어 있지 않기 때문이다. 물론 이 이야기를 하려면 다가구주택도 함께 고려해 이야기해야한다. 이제 1~2인 가구가 전체 가구의 50%에 해당된다. 아파트에 진입하기 어려운 젊은 가구가 다세대주택에 산다. 다세대주택은 공동주택이다. 기본적인 주거환경을 고려하지 않은 다세대주택을 빨리빨리 만드는 것보다는 속도를 조절해야한다.
시 건축조례를 통해서 건축허가를 강화해 속도를 좀 조절할 필요가 있다. 다세대주택은 공동주택이다. 개별 주택이 문제라 아니라 마치 단지처럼 고려해야 공공공간도, 공용공간도 생각해볼 수 있다.