임대리츠 설립, 10년 임대 후 확정분양가로 분양전환
확정분양가 상한은 4억8,500만~6억3,100만원
iH공사(인천도시공사)가 검암역세권 공공주택지구 B3블록에서 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택’ 510호를 공급하기 위해 민간사업자를 공모한다.
iH공사는 ‘검암 B3블록 공공지원 민간임대주택(분양가확정 분양전환형) 민간사업자 공모 공고’를 냈다고 18일 밝혔다.
검암 B3블록은 2만6,785㎡로 토지 공급가격은 800억3,358만원이며 건폐율 50% 이하, 용적률 200% 이하, 최고층수 25층이 적용돼 전용면적 60~85㎡의 아파트 510호를 건설하게 된다.
이곳에 건설되는 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택’은 시세보다 저렴한 임대료를 내면서 10년간 거주한 뒤 확정분양가로 분양받을 수 있다.
아파트 공급물량의 20%(102호) 이상은 무주택자 중 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년·신혼부부·고령자에게 시세 80% 이하 수준의 임대료를 받는 특별공급이고 나머지 80% 미만은 무주택자에게 시세 95% 수준의 임대료를 받는 일반공급이다.
민간사업자가 제안하는 임대 10년 후 확정분양가의 상한은 ▲전용면적 60㎡ 초과~70㎡ 이하 4억8,500만원 ▲70㎡ 초과~80㎡ 이하 5억5,800만원 ▲80㎡ 초과~85㎡ 이하 6억3,100만원이다.
이러한 확정분양가 상한은 공모 당시의 시세 조사가격에 사업기간 13년 동안 연 1.5%의 상승률을 적용한 금액이다.
전세환산가는 ▲전용 60~70㎡ 2억8,000만원 ▲70~80㎡ 3억1,000만원 ▲80~85㎡ 3억4,000만원으로 전월세 전환율 4.6%를 적용했다.
임대보증금 및 월임대료는 법령상 상한인 연 5% 이내에서 2년 단위로 올린다.
민간사업자는 단독법인 또는 컨소시엄(외국법인 포함 5개 이내 법인) 형태로 응모할 수 있는데 ‘건설산업기본법’에 따라 등록한 건설업자로서 주택도시보증공사의 ‘임대주택 리츠 PF보증’을 위한 시공사 요건을 충족하는 업체(주택도시보증공사의 신용평가등급 BB+ 이상, 시공능력평가순위 500위 이내 또는 출자신청일로부터 최근 3년 간의 주택건설실적이 300호 이상) 1개사 이상을 반드시 포함해야 한다.
우선협상대상자 선정을 위한 평가는 1차 900점과 2차 300점을 합쳐 1,200점 만점에 가산점 3점(주거서비스 본인증 획득 업체)이며 평가항목과 배점은 ▲재무계획 200점 ▲임대계획 380점 ▲개발계획 320점 ▲민간참여비율 50점 ▲건축사업비 100점 ▲확정분양가 150점이다.
iH공사는 22~23일 참가의향서를 제출받고 23~26일 질의접수, 내년 1월 10일 답변, 2월 22일 사업계획서 접수, 3월 중 사업계획서 평가를 거쳐 3월 말 우선협상대상자를 발표한다.
사업방식은 민간사업자·iH공사·주택도시보증공사 등이 출자(총사업비의 20%)해 설립하는 임대 리츠(부동산투자회사)가 사업시행자로서 토지를 매입하고 주택을 건설해 10년간 임대운영·관리한 뒤 확정분양가로 분양하는 주택임대사업이다.
이러한 방식의 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택 사업’은 지난해 검단신도시 AA27블록과 AA30블록, 올해 영종하늘도시 A65블록에서 추진해 우선협상대상자를 선정했다.
iH공사 관계자는 “내년 3월 말 우선협상대상자가 선정되면 제출한 사업계획서를 바탕으로 주택도시보증공사 기금출자 심사, 리츠 설립 및 영업인가를 거쳐 2024년 하반기 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 진행할 것”이라고 말했다.
