통합심의는 도시계획·건축·경관·교통·재해·교육·산지이용 한 번에 다뤄
종합적 검토 통해 효율적 심의 가능하고 무엇보다도 심의 기간 단축
‘제물포역 북측 도심공공주택 복합사업’이 인천시의 공공주택통합심의를 통과해 내년에 철거를 시작하는 등 본격화한다.
인천시는 7일 제1차 공공주택통합심의위원회를 열어 ‘제물포역 북측 도심공공주택 복합사업’을 조건부 가결했다고 8일 밝혔다.
인천시 공공주택통합심의위원회는 ‘공공주택 특별법(제33조)’과 지난 6월 제정한 ‘인천시 공공주택통합심의위원회 구성 및 운영에 관한 조례’에 따라 9월에 구성됐으며 이번에 첫 회의를 개최했다.
공공주택통합심의위는 공공주택 지구계획, 사업계획, 도심공공주택 복합사업계획과 관련한 도시계획·건축·경관·교통·재해·교육·산지이용 등 개별법에서 정한 7개 위원회를 한 번에 통합해 심의하는 제도로 종합적인 검토를 거쳐 효율적인 심의가 가능하고 무엇보다도 심의 기간을 단축할 수 있다.
제1차 공공주택통합심의위를 통과한 ‘제물포역 북측 도심공공주택 복합사업’은 미추홀구 도화동 일원 8만3,081㎡의 단독주택 밀집지역에 지하 4층~지상 49층의 13개 동, 연면적 58만334㎡의 아파트(3,535세대)를 건립하는 내용이다.
‘제물포역 북측’은 국토교통부가 2021년 5월 도심공공주택 선도사업 후보지로 발표한 뒤 2022년 2월 iH(인천도시공사)를 시행자로 하는 도심공공주택 복합지구로 지정됐으며 iH는 개발리츠 설립을 통한 사업계획을 세우고 민간사업자 공모를 거쳐 지난해 12월 디엘이앤씨·현대건설 컨소시엄과 사업협약을 체결했다.
이어 올해 3월 시에 복합사업계획 승인 신청을 내 이번에 통합심의를 조건부로 통과했다.
iH는 사업시행자를 iH, HUG(주택도시보증공사), 민간사업자가 공동출자한 복합사업개발리츠로 바꿀 예정이며 현재 진행 중인 한국지방행정연구원의 ‘리츠 출자 타당성 검토’를 거쳐 내년 상반기 중 시의회 출자 동의를 받아 하반기 철거 및 협의보상에 착수해 2026년 하반기 아파트 건립공사를 착공하고 2031년 하반기 준공할 계획이다.
‘도심공공주택 복합사업’은 주택공급 확대를 위해 용도지역(용적률) 상향, 기부채납 부담 완화 등 인센티브를 부여하는 대신 공공이 사업을 주도함으로써 개발이익을 저렴한 가격의 공공주택 공급, 생활SOC 설치 등 공익적 목적으로 활용하자는 것이다.
이에 따라 시는 노후 단독주택 밀집지역인 사업부지의 용도지역을 제2종 일반주거(용적률 250% 이하)에서 준주거(용적률 500% 이하)로 2단계 상향조정하지만 아파트 분양가를 둘러싼 민원 발생이 예상되고 있어 토지등 소유자에게 우선 공급하는 분양가를 얼마나 낮출 수 있을지가 원활한 사업 수행의 관건이다.
iH는 이 사업을 리츠(부동산투자회사) 설립 방식으로 추진하면서 자산관리업무(AMC)를 직접 수행할 계획이다.
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산사업에 투자하고 수익을 배당하는 명목회사이며 AMC는 리츠의 자산운용을 수탁받아 투자대상 선정, 리츠 설립 및 영업인가, 자금조달, 부동산 매입·관리·처분·정산 등을 담당한다.
iH는 내년 상반기 리츠 설립을 신고하고 자금조달계획 수립을 거쳐 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 받아 1조9,502억원의 사업비 조달에 나설 계획이다.
사업비는 재무 투자자(금융권)의 PF(프로젝트 파이낸싱), iH와 민간사업자(건설 투자자인 디엘이앤씨·현대건설 컨소시엄)의 출자, HUG의 출자 또는 융자·보증 등으로 충당한다.
조동암 iH 사장은 “민간사업자 및 주민들과 함께 고민하고 국토교통부, 인천시, HUG 등 유관기관과 지속적 협의를 거쳐 리츠 설립 방식으로 추진하는 제물포역 북측 도심공공주택 복합사업의 신속성과 안정성을 확보함으로써 사업을 성공적으로 이끌겠다”고 말했다.
