iH공사(인천도시공사)가 검단신도시 넥스트콤플렉스 복합개발사업, 검암역세권(플라시아) 복합환승센터 복합개발사업, 영종 A65블록 공공지원민간임대 리츠 사업 출자를 추진한다. 

iH공사는 2개 복합개발사업 및 1개 공공지원민간임대 아파트 건설사업에 출자하기 위해 시의회에 동의안을 상정했다고 29일 밝혔다.

‘검단 넥스트콤플렉스 복합개발사업’은 검단신도시 1단계 특화구역인 101역세권 인근의 상업용지(C1, C9블록)와 주상복합용지(RC1, 390세대) 4만9,540㎡를 2032년까지 문화·상업·업무·주거 복합공간(건축물 연면적 42만1,237㎡)으로 개발하는 프로젝트다.

지난 2020년 8월 실시한 공모에서 롯데건설 컨소시엄(롯데건설, 금호건설, SDAMC, 메리츠증권, 하이투자증권, 대신증권)이 땅값으로 공급예정가(최저가)의 120.4%인 2,463억원을 제시해 민간사업자로 선정됐다.

공모 조건에 따라 검단신도시 1단계 구역의 랜드마크가 될 넥스트콤플렉스에는 연면적 5만5,000㎡ 이상 6종의 개발필수시설(멀티플렉스영화관, 대형서점, 문화센터, 컨벤션, 키즈테마파크, 스포츠테마파크)이 들어서고 지하철(인천도시철도 1호선 검단연장선) 출입구 2곳을 복합상업시설과 연계해 개설한다.

iH공사는 원활한 사업 추진을 위해 민간 사업시행자인 넥스트브이시티PFV(롯데건설 컨소시엄)에 올해 9억원을 출자하고 2032년 12월에 회수할 계획이다.

총사업비는 1조3,185억원으로 ▲자기자본 59억원(iH공사 9억원, 민간사업자 50억원) ▲타인자본 9,991억원(융자) ▲영업활동 3,135억원(건축물 분양대금)으로 충당한다.

한국산업관계연구원이 수행한 사업 타당성 검토 결과 추정 손익(경상이익)은 2,724억원(iH공사는 9억원 출자하고 408억원 회수해 경상이익 399억원)이 될 것으로 예측됐다.

재무적 타당성은 NPV(순현재가치)는 1,586억원으로 0보다 크고 PI(수익성 지수)는 1.158로 1보다 크며 IRR(내부수익률)은 17.56%로 할인율(6.8%)보다 커 3가지 항목 모두 충족하는 것으로 분석됐다.

지역경제에 미치는 영향은 생산유발 9,556억원, 부가가치유발 3,997억원, 고용유발 7,402명으로 제시됐다.

사업구조는 재무 출자자(메리츠증권·하이투자증권·대신증권), 전략 출자자(자산관리회사인 SDAMC), 건설 출자자(롯데건설·금호건설 책임준공)로 구성된 사업시행자인 넥스트브이시티PFV가 iH공사로부터 땅을 2,463억원에 매입해 사업을 진행하고 iH공사는 9억원을 출자한 뒤 9년 후 배당금 399억원을 합쳐 408억원을 회수하는 것이다.

 

 

‘검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업’은 검암역세권 공공주택지구 내 특별계획구역 4만8,922㎡(주상복합 2만2,066㎡, 복합환승센터 1만6,765㎡, 복합용지 1만91㎡)와 특별설계 공동주택용지(S-1 블록) 4만5,089㎡를 합친 9만4,011㎡를 2029년까지 교통·상업·업무·주거시설로 개발하는 프로젝트다.

공모를 거쳐 지난해 8월 iH공사와 IBK투자증권 컨소시엄(IBK투자증권, 대신증권, 롯데건설, 국원건설, 선두종합건설, SDAMC, GS리테일, KT)이 사업협약을 체결했다.

iH공사는 민간사업자(검암 플라시아 복합환승센터 PFV)에게 해당 토지를 매각하고 복합환승센터(346억원)와 연결통로(109억원)를 기부채납(455억원)받기로 했으며 올해 사업시행자에 7억5,00만원, 자산관리회사(AMC)에 1,500만원을 각각 출자한 뒤 2029년 말 회수할 예정이다.

한국산업관계연구원이 수행한 사업 타당성 검토 결과 추정손익(경상이익)은 253억원(iH공사는 7억6,500만원 출자하고 260억6,500만원 회수해 경상이익 253억원)으로 예측됐다.

재무적 타당성도 NPV 153억원, PI 1.014, IRR 8.28%(할인율 7.2%)로 충족했으며 지역경제에 미치는 영향은 생산유발 1조350억원, 부가가치유발 4,329억원, 고용유발 8,017명으로 추정됐다.

사업구조는 재무 출자자(IBK투자증권·대신증권), 건설 출자자(롯데건설과 지역업체인 국원건설·선두종합건설 책임준공), 전략 출자자(자산관리회사 SDAMC·복합상업시설 전문 운용사 GS리테일·업무시설 선매입 확약 KT)로 구성된 사업시행자(PFV)가 iH공사로부터 해당 토지를 매입해 사업을 진행한 뒤 복합환승센터와 연결통로(455억원)를 iH공사에 기부채납하며 iH공사는 7억6,500만원을 출자하고 6년 후 배당을 합쳐 253억원을 회수하는 것이다.

이 사업에 포함된 공동주택용지(S-1블록)에서는 민간분양아파트 858세대(전용면적 60~85㎡ 723, 85㎡ 초과 135)가 건설된다.

 

 

‘영종 공공지원민간임대 리츠 사업’은 영종하늘도시 공동주택용지(A65블록 2만5,033㎡)에 확정가격 분양전환형 공공지원민간임대아파트(옛 뉴스테이) 401세대(전용면적 84㎡)를 짓는 것이다.

iH공사는 사업시행자인 리츠(부동산투자회사)에 올해 73억원을 출자하고 8년간 임대 후 분양 전환하는 2036년 회수할 예정이다.

총사업비는 2,437억원으로 ▲자기자본 487억원(주택도시보증공사 341억원, iH공사 73억원, 민간사업자 73억원 출자) ▲타인자본 중 융자 1,451억원(민간 1,050억원, 주택도시기금 401억원) ▲타인자본 중 임대보증금 499억원으로 충당한다.

임대료는 무주택자 일반공급(320세대)은 주변시세의 95%, 청년·신혼부부·고령자 특별공급(81세대)은 85% 수준이다.

‘영종 리츠 사업’은 삼화회계법인의 사업 타당성 검토 결과 추정손익(경상이익)은 229억원(iH고사는 73억원 출자하고 109억원 회수해 경상이익 36억원)으로 예측됐다.

재무적 타당성은 NPV 5,000만원, PI 1.001, IRR 3.02%(할인율 3.0%)로 모두 충족했으며 지역경제에 미치는 영향은 생산유발 2,758억원, 부가가치유발 1,996억원, 고용유발 735명으로 제시됐다.

사업구조는 사업시행자인 리츠가 출자와 융자를 통해 확보한 자금으로 iH공사와 LH공사로부터 해당 토지를 매입하고 아파트 시공비 및 자산관리회사(iH공사) 수수료를 지급한 뒤 아파트 임차인으로부터 임대료를 받고 8년 후 분양 전환해 정산하는 형태다.

인천시 산하 공기업인 iH공사는 ‘지방공기업법’에 따라 일정 규모 이상의 신규 투자사업과 다른 법인에 대한 출자는 시의회의 의결을 받아야 한다.