인천시가 송도 땅 매각(처분신탁)을 위해 6000억원대의 대출보증(보증채무부담행위)을 6개월~1년 연장키로 결정하면서 우발채무 발생 우려가 높아지고 있다.

 시는 ‘송도 6·8공구 리턴부지(A1, R1) 보증채무부담행위 연장 동의안’을 시의회에 상정했다고 23일 밝혔다.

 시는 지난 2012년 환불조건부(리턴)로 싸이러스송도개발(교보증권 컨소시엄이 설립한 특수목적법인)에 매각한 3필지의 송도 땅 중 A1(공동주택건설용지 18만715㎡)과 R1(상업용지 4만4176㎡) 부지가 지난해 8월 환매 요청되자 원금과 이자 5900억원을 돌려주기 위해 이 땅을 인천도시공사에 매각했다.

 땅을 떠안은 인천도시공사는 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했고 매각주간사(한화증권)는 이를 바탕으로 처분신탁사(코람코신탁)가 설립한 금융 특수목적회사(인베스트송도제일차, 인베스트송도제이차)를 통해 수익권을 담보로 사업시행 특수목적회사(에스디에이원개발, 에스디알원개발)에 6365억원을 대출해 줬다.

 이 과정에서 시는 금융 특수목적회사의 요구가 있으면 1년 이내(2015년 9월 7일~2016년 9월 5일) 대출금을 갚아준다는 내용의 ‘대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위’를 시의회의 동의를 받아 확정했다.

 매입 확약금액은 반환금 5900억원과 취득세, 기업어음 발행비용, 신탁비용 등을 합한 6365억원이며 금리는 2.65%다.

 시가 대출기관인 한화증권에 채무보증을 서면서 시와 도시공사의 채무비율에 포함되지 않도록 복잡한 구조를 동원한 것으로 송도 A1, R1 부지 개발이 어렵거나 수익이 발생하지 않는다고 판단할 경우 한화증권은 기간 내 아무 때나 금융 SPC를 통해 시에 대출금 반환을 요구할 수 있다.

 이번 채무보증 연장은 ▲A1부지 6개월(2016년 9월 5일~2017년 3월 6일) 간 4614억원(대출 실행일에 최종금액 결정, 이자율 연 2.0%) ▲R1 부지 1년(2016년 9월 5일~2017년 9월 5일) 간 1721억원(〃 , 이자율 연 2.0%)이다.

 처분신탁사인 코람코자산신탁과 매매계약을 체결한 센토피아송담하우징(A1), 넥스플랜(R1)이 중도금 및 잔금 납부기일 연장을 요청하면서 이를 수용하려면 인천시가 채무보증 기간을 연장해야 하는 처지로 몰린 것이다.

 시가 송도 땅을 리턴제 방식으로 매각했다가 환매 요청이 들어오자 반환금 마련을 위해 리턴제와 사실상 동일한 채무부담을 지면서 돌려막기를 한 가운데 또 다시 기간 연장이라는 부작용이 발생하고 있다.

 리턴제 방식의 토지 매각, 이와 유사한 채무보증의 내용과 문제점을 짚어본다.


 ◇리턴제(환불조건부) 토지 매각

 시는 지난 2012년 유동성 위기에서 벗어나기 위해 송도 6·8공구 3필지 34만7037㎡를 교보증권 컨소시엄에 ‘계약금 환불조건부(리턴제)’로 팔면서 8094억원을 계약금(852억원)과 중도금(7242억원)으로 받았다.

 공동주택용지 2필지와 상업용지 1필지의 감정평가액 8520억원 중 95%를 일시불로 받고 나머지 잔금 5%는 유예한 상태로 3년(2년 연장 가능) 이내 리턴 여부를 결정하는 방식이다.

 잔금 유예는 소유권 이전에 따른 취득세 등 세금을 내지 않고 예정매각 상태를 유지함으로써 계약금으로 받은 8094억원이 시의 채무비율 산정에 포함되지 않도록 하기 위한 조치였다.

 교보증권은 이러한 계약금 환불조건 방식의 토지거래에 대해 당시 행정안전부에 질의한 결과 ‘지방재정법상 인천시의 채무로 보기 어렵다’는 회시를 받아 제출했다.

 시는 계약서에 ‘3년 이내라도 송도 부지를 개발하기로 결정하면 잔금을 내고 감정평가를 다시 실시해 평가액이 높아질 경우 차액을 납부하고 개발이익금의 19%를 시에 추가로 제공한다’는 조항을 넣었다.

 일부에서는 이러한 계약 조건은 사실상 토지 담보대출이며 교보증권이 부동산경기에 따라 환불, 개발을 마음대로 결정할 수 있어 불평등 계약이라고 비판했다.

 3년 이후 환불할 경우 계약금은 원금, 중도금은 원리금(원금+이자)을 반환키로 한 가운데 중도금 금리를 둘러싼 논란도 일었다.

 중도금 7242억원의 이자 4.4%는 당시 채권 수익률이나 시의 지방채 발행 금리보다 훨씬 높았기 때문이다.

 2012년 9월 5일 채권 수익률은 국고채 2.74%(3년)~2.82%(5년), 통안증권 2.76%(2년), 한전채 3.00%(3년), 무보증 회사채 AA- 3.24%(3년)를 기록했다.

 시가 당시 발행한 지방채도 공공자금관리기금(5년 거치 10년 분할상환) 3.73%, 시금고(〃) 3.35%의 금리가 적용됐다.

 이러한 상황에서 교보증권 컨소시엄은 지난해 8월 결국 A1블록(공동주택용지 18만714㎡)과 R1블록(상업용지 4만4176㎡)에 대해 리턴권을 행사했다.

 A3블록(공동주택용지 12만2145㎡)은 리턴권을 무기로 아파트 세대 수를 당초 2180세대에서 2708세대로 528세대나 늘리는 특혜를 받아 사업을 진행했다.

 경제자유구역인 송도국제도시는 계획인구에 맞춰 기반시설을 조성하기 때문에 A3블록의 세대 수를 늘려 인구가 증가하면 개발계획 변경을 승인받거나 다른 곳에서 세대 수를 줄여야 한다.

 당시 인천경제청은 A1블록의 세대 수를 일부 A3블록으로 조정했으며 두 곳을 합하면 세대 수 증가는 없다는 거짓말을 늘어놓았다.

 교보증권 측의 리턴권 행사로 시는 A3블록에 엄청난 특혜만 안겨준 채 중도금 이자 721억원을 허공에 날렸으나 책임진 공무원은 아무도 없다.


 ◇채무보증 토지 매각

 교보증권 측의 리턴권 행사로 원금 5179억원과 이자 721억원 등 5900억원을 돌려줘야 할 시는 이 땅을 인천도시공사에 떠넘겼다.

 인천도시공사는 처분신탁(매각)에 나서 자산유동화기업어음을 발행하고 한화증권이 이를 바탕으로 사업시행 SPC에 6365억원을 대출해 주면서 인천시의 보증을 요구했다.

 이에 따라 시는 시의회의 동의를 얻어 1년 이내 요구가 있으면 대출금을 갚아준다는 대출채권 매입확약을 하고 신탁사와 인천도시공사를 거쳐 넘어온 대출금으로 교보증권 측에 반환금을 지급했다.

 리턴제 토지 매각과 하나도 다를 것이 없는 방식이다.

 이후 A1블록과 R1블록을 매입키로 하고 개발사업에 나선 센토피아송담하우징과 넥스플랜은 신탁사에 중도금과 잔금의 납부기한 연장을 요청했고 대출 주체인 한화증권은 인천시의 채무보증 연장을 요구했다.

 시는 이들 땅의 개발사업이 무산되면 당장 대출채권 매입 요구가 들어올 상황이기 때문에 ‘계약부터 잔금 납입까지 기간이 짧았고 A1블록 아파트 건립은 인천경제청의 경관심의 재검토와 교육부의 6·8공구 학교 신설 제동 등의 이유가 있었다’는 업체 측의 주장을 그대로 받아들여 채무보증 연장을 결정하고 시의회에 동의안을 제출했다.

 송담하우징은 A1블록의 계약금 231억원과 1차중도금 462억원을 납부했으나 지난 17일의 2차중도금 462억원과 다음달 5일의 잔금 3465억원을 낼 수 없는 만큼 시간을 달라는 입장이다.

 시는 2차중도금은 오는 12월 5일, 잔금은 내년 3월 6일로 연기하면서 잔금을 내년 1월 5일까지 납부하도록 조치 예정이라고 동의안에 담았다.

 또 연장 시 발생하는 이자·세금 등 모든 금융비용을 사업자가 부담하고 2%의 가산금을 추가로 부담(인천시·도시공사 수익)키로 했다고 설명했다.

 넥스플랜은 R1블록의 계약금 51억원을 납부했고 다음달 5일로 예정된 잔금 1659억원을 연기해 달라는 입장으로 시는 잔금 납부를 내년 9월 5일로 1년 연장하되 내년 3월 5일까지는 내도록 조치할 예정이라고 밝혔다.

 그러나 이들 업체가 시가 제시한 잔금 납부 일정을 어길 경우의 조치계획은 없다.

 재정난에 시달리는 인천시가 송도 땅을 환불조건부에 이어 채무보증이라는 엇비슷한 방식을 동원해 매각을 추진하면서 이자, 기업어음 발행비용, 신탁비용 등으로 1000억원대의 예산을 날리고도 또 다시 우발채무 발생 및 추가 이자 비용 부담의 위험이 있는 채무보증 연장에 나선 가운데 시의회가 어떤 결정을 내릴지 주목된다.