인천 부평구 십정2구역 튜스테이 연계 주거환경개선사업 조감도 


 인천도시공사의 부평구 십정2구역 기업형임대주택(뉴스테이)사업 자본금 출자 계획이 인천시의회 상임위원회를 통과했다.

 시의회 행정기획위원회는 20일 논란이 일고 있는 ‘십정2구역 기업형임대주택사업 집합투자기구(부동산펀드) 자본금 출자 동의안’을 원안 가결했다.

 이에 따라 인천도시공사는 다음달 중 ‘이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한회사’에 610억원을 출자한다.

 뉴스테이와 연계한 십정2구역 주거환경개선사업에서는 주민 공급분 및 공공임대를 제외한 기업형임대주택 3578세대가 건설되고 임대사업자로 선정된 이지스자산운용이 설립하는 ‘이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한회사’가 이를 통째로 사들여 8년간 임대사업을 벌인 뒤 매각할 예정이다.

 총사업비는 부동산(뉴스테이 3578세대) 매입 8006억4700만원과 부대비용 1239억6900만원을 합친 9246억1600만원으로 자기자본(부동산펀드) 3125억5300만원과 타인자본 6120억6300만원(장기차입금 5100억원, 뉴스테이 임대보증금 1020억6300만원)으로 충당한다.

 자기자본(부동산펀드)은 기관투자자로부터 2415억5300만원을 출자(우선주)받고 사업시행자인 인천도시공사가 610억원, 뉴스테이 임대사업자인 이지스자산운용이 100억원을 각각 출자(보통주)해 조달할 계획이다.

 인천도시공사는 이지스자산운용과 지난달 초 부동산매매계약을 체결하면서 계약금은 부동산펀드 출자금을 확보해 11월 30일까지 내도록 했는데 계약금의 대부분을 인천도시공사가 내주는 셈이다.

 이지스자산운용은 부동산펀드 조성과 장기차임금 등으로 약 6400억원의 중도금을 11월 말까지 선납하고 2.1%의 할인을 받기로 했다.

 뉴스테이 계약금액 8362억원에 중도금 선납 할인을 적용하면 실제 납부할 아파트 대금은 8006억원이다.

 인천도시공사는 이지스자산운용으로부터 중도금을 미리 받으면 자산운용 측면에서 공사의 타 사업에 활용함으로써 공사채 발행에 따른 자금조달금리 2.1%를 절감키로 했다.

 예금에 가입하면 금리가 1%대에 그치고 위험자산(주식, 선물 등)에는 투자가 금지됐기 때문에 타 사업 추진을 위한 공사채 발행을 줄여 2.1%의 조달 금리를 물지 않는 방식으로 중도금을 운용하겠다는 것이다.

 이럴 경우 뉴스테이 매매대금은 8362억원으로 변동이 없는데 공사의 자금조달 금리와 같은 선납 할인을 하면서 굳이 중도금을 먼저 받는 것도 이해하기 힘들다는 지적이 나온다.

 인천도시공사는 십정2구역 뉴스테이사업은 건설기간 4년과 의무임대기간 8년을 더하면 12년의 장기투자로 기관투자자들이 펀드 출자를 꺼릴 수 있어 공사의 직접 출자가 사업의 성공적 추진에 필수적이라고 강조했다.

 또 주택가격 연간 상승률이 1.25% 이상이면 출자원금 전액 회수가 가능하고 공실률 15% 이하면 임대기간 이익배당이 가능해 수익성이 있다고 주장했다.

 하지만 부동산 시장은 예측이 어려운 가운데 십정2구역의 경우 뉴스테이와 연계하면서 용적률을 당초 229%에서 330%로 상향조정하고 아파트 건설물량을 3048세대에서 5761세대로 대폭 늘려 쾌적한 주거단지와는 거리가 먼 고밀도 난개발과 이로 인한 주변지역 교통체증 유발 등에 따른 주택가치 하락이 우려되고 있다.

 특혜 논란도 가시지 않고 있다.

 기존 십정2구역 뉴스테이 임대사업자였던 마이마알이(주)와는 기한 내 펀드 미 조성을 이유로 108억원의 기간 이자를 물어주면서까지 계약을 해지하고 새 사업자를 모집할 때도 인천도시공사의 펀드 출자 언급은 전혀 없다가 단독으로 제안서를 제출한 이지스자산운용이 뉴스테이 사업자로 결정되자 뒤늦게 610억원 출자를 결정했기 때문이다.

 처음부터 이지스자산운용과 이면계약이 있었는지, 부동산매매계약 과정에서 특혜를 제공한 것인지 의심할 수밖에 없는 상황이다.

 익명을 요구한 시민단체 관계자는 “인천도시공사가 십정2구역 뉴스테이사업 부동산펀드에 610억원을 출자하면 아파트 건설이 끝나 임대가 시작되는 4년 이후에나 배당 여부를 알 수 있고 원금 손실 또는 수익 여부는 12년이 지난 2030년 이후에나 확정된다”며 “만약 매각 부진이나 주택가격 하락으로 대규모 손실이 나더라도 그 때 가면 책임질 사람은 아무도 없을 것”이라고 우려했다.